Devenir propriétaire

Remboursement anticipé du crédit immobilier : est-ce une bonne idée ?

Souvent perçu comme une source d’économie, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut s’avérer coûteux et peu rentable. Passage en revue des avantages et des inconvénients avant de prendre votre décision.

17 décembre 2019

Renégocier son prêt immobilier
Renégocier son prêt immobilier

Pour alléger vos mensualités, réduire le coût global de votre prêt et augmenter votre capacité d’emprunt, le remboursement par anticipation partiel ou total de votre crédit avant le terme du contrat est une solution envisageable. La banque ne peut s’y opposer, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt. Cependant, la banque vous facturera des pénalités de remboursement anticipé (PRA) qu’il faut prendre en compte pour vous assurer que cette opération soit bien avantageuse.

Des économies réalisées grâce au remboursement anticipé

Un remboursement anticipé de votre prêt immobilier peut être avantageux financièrement. Non seulement il peut vous faire réaliser des économies, mais il vous permet également de réduire votre taux d’endettement. Ainsi, vous pouvez contracter un nouvel emprunt plus facilement.

 

Nous illustrerons la totalité de l’article avec le même exemple. Vous avez souscrit un prêt de 250 000 € en 2010 sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 2%. Votre mensualité hors assurance s’élève à 1067 €. En 2021, votre capital restant dû pour ce prêt s’élève à 155 000 €. Vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé partiel de 55 000 € pour amener le capital restant dû à 100 000 €. Avec le même taux d’intérêt de 2%, le coût de l’emprunt (somme des intérêts) passe à 15 642 €. Pour rembourser ces 115 642 € (Capital restant dû + coût de l’emprunt), deux solutions s’offrent à vous :

 

  • Vous gardez le montant initial des mensualités. La durée de remboursement sera donc raccourcie par rapport à celle initialement prévue. Le remboursement total de votre prêt demandera alors 9 ans au lieu de 14 ans (115 642 / (1067*12) = 9,03 années)

 

  • Vous réduisez le montant des mensualités en fonction du capital restant dû et gardez la même durée du prêt. Votre mensualité hors assurance passera alors de 1067 € à 688 € (115642 / (14*12) = 688,34 €).

 

Notez que le remboursement total ou partiel du capital aura des conséquences sur la réduction des intérêts, mais aussi sur la diminution du coût des mensualités de l’assurance. Pour voir vos cotisations baisser, n’oubliez pas de signaler le remboursement partiel à votre assureur ou de justifier le remboursement total pour mettre fin au contrat. Votre contrat d’assurance sera alors ajusté et votre prime d’assurance sera recalculée en fonction du capital restant dû.

 

Attention, n’oubliez pas que le remboursement anticipé de votre crédit entraine des frais. Il faut les anticiper afin de savoir si cette opération vous fera réaliser de réelles économies. Continuons ensemble notre simulation !

Remboursement du crédit immobilier : et les frais ?

Dans certains cas, le remboursement anticipé de votre crédit immobilier n’est pas toujours intéressant. La plupart du temps, les contrats bancaires prévoient des pénalités appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités de remboursement anticipé (PRA). Elles sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts du montant remboursé. C’est le plus faible de ces deux montants qui sera retenu.

 

Si nous reprenons notre exemple, les PRA s’élèveraient au montant le plus faible entre :

  • 3% du capital restant : 100 000* 3 % = 3 000 €
  • 6 mois d’intérêts du montant remboursé : 55 000*(2%/12)*6 = 550 €

 

Les indemnités de remboursement anticipé sont dans cette situation de 550 €. Maintenant que nous avons en notre possession tous les éléments de calcul, il est temps de s’assurer de la rentabilité du remboursement anticipé. Pour cela, comparons le montant total des frais avec et sans cette opération.

Avec le remboursement anticipé de 55 000 €, le nouveau capital restant dû est de 100 000 € (au lieu de 155 000€).

La somme des intérêts passe donc de 24 271 € à 15 642 €. Cela représente donc une économie de 8 629 €.

Nous retirons les 550 € de frais et nous arrivons alors à un montant final économisé de 8  079 €

Malgré les pénalités, le remboursement anticipé d’un montant de 55 000 € vous fait économiser plus de 8 000 €. Cumulé à l’augmentation de votre capacité d’emprunt, cette opération est plus que bénéfique. Il ne vous reste plus qu’à adapter ces calculs à votre situation et vos questions sur le remboursement de votre prêt immobilier s’envoleront. À noter : plus le remboursement anticipé est effectué en amont du terme de votre crédit,  plus celui-ci sera intéressant pour vous.