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Code de l'urbanisme : ce qu'il faut savoir avant de construire sa maison

Construire sa maison est un parcours soigneusement balisé par la loi. Pour connaître ses droits et les règles imposées par le code de l’urbanisme, mieux vaut bien se renseigner. On fait le point.

Après avoir trouvé un terrain viabilisé et constructible, il est nécessaire de demander un certificat d’urbanisme :un document administratif, délivré gratuitement par la mairie, précisant si le terrain est constructible ainsi que la liste des droits et des obligations attachées à la parcelle. Valable 18 mois, les règles relatives à l’implantation de votre future construction est un premier guide. Néanmoins, leurs modalités d’application peuvent varier selon la situation juridique du terrain, se chevaucher avec d’autres règles et peuvent également être complétées par d’autres législations que celles du code de l’urbanisme. En référence, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) établit les règles de gabarit, d’emprise au sol et d’implantation.

Parfois, les communes ne sont pas toutes dotées d’un document d’urbanisme, dans ce cas, les règles d’implantation à respecter sont fixées par le RNU (Règlement National d’Urbanisme). Avant de vous lancer, faisons un petit tour d’horizon des règles à respecter. Notez, que ces dernières peuvent varier d’une commune à une autre.

 

26 novembre 2019

L'essentiel du code de l'urbanisme
L'essentiel du code de l'urbanisme

Quelle distance respecter entre les habitations ?

Même si vous êtes propriétaire du terrain, vous n’êtes pas entièrement libre de faire ce que vous voulez dessus, ni de choisir arbitrairement l’implantation, ni même les dimensions de votre future maison. En effet, le PLU définit si un terrain est constructible ainsi que les conditions à respecter pour le ou les futur(s) bâtiments. Catégorie de constructions autorisées, obligation d’équipements et d’accès, hauteur des bâtiments, surface constructible maximale, ouvertures extérieures, stationnement des véhicules…

Notez que les dispositions relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatistes concernent deux types de limite : celles aboutissant sur les voies ou emprises publiques et celles qui séparent deux propriétés. De manière générale, il est indiqué que la maison doit être construite soit en limite de propriété, soit en respectant un retrait d’au moins 3 m. Mais ces règles sont susceptibles de varier d’une commune à l’autre. Il est donc nécessaire de se rapporter à son PLU.  La distance varie également en fonction de la hauteur de sa maison. Idem pour l’implantation entre deux constructions sur une même propriété. Une distance d’au minimum 3 m peut être imposée entre les deux bâtiments non contigus sur un même terrain.

Quelle implantation respecter par rapport à la voirie ?

L’implantation de la maison peut s’effectuer en alignement ou en recul de la voie publique. Selon la situation et le type de voirie à proximité, les distances varient. Pour connaître les règles établies par sa commune, il faut se référer au PLU. À défaut, pour les constructions à proximité de la voirie, même si cela peut varier, il est nécessaire de respecter une distance minimum de 40 m de la voirie en agglomération, 50 m en zones urbanisées et 100 m pour les axes routiers hors agglomération.

Pour les autres axes de circulation, et lorsque la maison est construite en bordure de voie publique, la distance de son alignement est établie en fonction de sa hauteur. Vous devrez alors prendre en considération la hauteur de la construction d’en face pour estimer la distance minium à respecter.

Des règles valables pour les piscines et les abris de jardin ?

La construction d’une piscine est soumise aux mêmes règles de distance qu’une maison. Et ce, qu’il s’agisse d’une piscine enterrée ou hors-sol. De la même manière, elle doit se situer soit en limite de propriété, soit au moins à trois mètres de la limite entre les deux propriétés. Idem pour les dépendances !

De plus, si vous envisagez la construction d’un garage ou d’un abri de jardin, ces derniers, s’ils ne sont pas accolés à la maison, devront respecter une distance minium de 4 m entre deux constructions. Attention, dans certains cas, même si le garage est collé à la maison, l’urbanisme peut imposer de nouvelles distances ou une configuration différente.

Enfin, notez que d’autres règles peuvent impacter l’implantation de la maison ou toutes autres constructions sur votre terrain. Veuillez à bien vous renseigner ou vous appuyer sur votre constructeur immobilier.