Devenir propriétaire

Bien comprendre les règles d’urbanisme

Pour bien construire sa maison neuve, il est important de respecter la loi. Il n’est en effet pas possible de construire ce qu’on veut, là où l’on veut : les constructions neuves, en plus de devoir répondre à des contraintes générales liées au bâtiment et répertoriées au code de la Construction et de l’Habitation, doivent respecter la règle d’urbanisme en vigueur sur le territoire communal où elles sont implantées.
Focus sur les documents d’urbanisme.

08 décembre 2020

Le Plan local d’urbanisme, l’outil de maîtrise de l’urbanisation

Pour maîtriser l’urbanisation sur leur territoire, les communes s’appuient sur un Plan local d’urbanisme (PLU). Créé en 2000, ce document fait figure de principal outil pour la planification et l’aménagement urbain d’une commune, car c’est lui qui décide quel type de bâtiment installer et où.

Le ministère du Logement estime que près de la moitié des communes du territoire national est ainsi couverte par un plan local d’urbanisme approuvé ou en cours de révision. Ce qui représente près de 90 % de la population.

Les catégories de parcelles définies dans un PLU

C’est dans le PLU que vous trouverez le zonage de toutes les parcelles d’une commune, distinguées selon quatre grandes catégories :

  • les zones urbanisées (U),
  • celles à urbaniser (AU),
  • les zones naturelles (N)
  • et enfin, les zones agricoles (A).

D’autres catégories existent, pour rendre compte plus précisément de la nature des activités sur une localité, à l’image d’un camping par exemple.

En règle générale, seules les zones U et AU peuvent être construites. Il est donc important, lorsque vous désirez acquérir un terrain, de vérifier que celui-ci est bien constructible en allant consulter le PLU de votre commune : ce dernier peut être disponible en ligne, ou directement à la mairie de la commune concernée.

 

PLU, POS, RNU ?

Le document d’urbanisme peut être un PLU décrit plus haut, un Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI), un Plan d’Occupation des Sols (POS) si la commune n’a pas encore mis en place de PLU, ou encore être régi par le Règlement National d’Urbanisme si la commune a choisi de ne pas mettre en place de règles locales.

Les contraintes d’urbanisme à respecter pour votre terrain

Pour savoir quelles sont les règles qui concernent votre parcelle, il vous suffit de noter sur le PLU dans quel secteur est située votre parcelle (grâce à la légende du document cartographique) et de vous reporter au règlement annexé au document.

Le PLU peut ainsi comporter :

  • des servitudes d’utilité publique qui grèvent la parcelle que vous convoitez,
  • des servitudes d’utilité privée, comme celles relevant de droit privé, à l’image des droits de vue et droits de passage pour vos futurs voisins,
  • des orientations d’aménagement et de programmation sur un secteur : les terrains qui y sont situés pourront être préemptés par la commune ou l’intercommunalité
  • enfin, le règlement d’urbanisme vous donnera les règles de hauteur, d’alignement, ou d’emprise au sol à respecter sur votre parcelle.

 

Les contraintes d’urbanisme à respecter pour votre maison

Le positionnement de votre maison sur votre parcelle relèvera lui aussi du PLU.

Jusqu’en 2014, la plupart des documents d’urbanisme prévoyaient en effet un coefficient d’occupation des sols, ou COS, qui plafonnait la surface maximale à construire sur une parcelle.

Depuis la loi ALUR, pour un accès au logement et urbanisme rénové, le COS a été supprimé, car il lui était reproché d’encourager un habitat trop dispersé, et donc l’artificialisation des sols. Rappelons, au passage, que l’artificialisation des sols progresse en France au rythme annuel moyen de 60 000 ha.

Le document d’urbanisme peut toutefois imposer une limite d’emprise au sol, pour éviter que votre maison n’occupe l’intégralité de la parcelle. Un point à anticiper si vous abordez votre projet de construction avec une visée d’évolution dans l’avenir.

De même, le règlement d’urbanisme d’une commune impose des règles :

  • de hauteur,
  • d’alignement,
  • et d’éloignement par rapport aux constructions voisines.

Autant de critères qui permettent à la commune de contrôler la densité réalisée de fait sur les parcelles rendues constructibles, et qui vous guideront au moment de vous pencher sur vos plans de maison.

Construire sa maison en secteur sauvegardé

Bon à savoir : il existe, à proximité de certains bâtiments historiques, des secteurs dits « sauvegardés », où les règles s’appliquant aux constructions neuves sont plus strictes qu’ailleurs.

Il s’agit, par exemple, des terrains situés dans un rayon de 500 m autour d’un monument historique.

Plus récemment, des aires de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ont remplacé les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Ces zones disposent d’un règlement d’urbanisme spécifique, et les autorisations d’urbanisme qui s’y appliquent doivent être visées par un architecte des bâtiments de France.

Une obligation qui peut entraîner des délais d’instruction rallongés pour un permis de construire ou une déclaration préalable : un élément à prendre en compte au moment de choisir votre terrain en zone répertoriée.

En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un constructeur professionnel, qui a l’habitude de traiter ce genre de dossiers ! Nos conseillers experts en démarche de construction peuvent vous guider dans vos démarches administratives, n’hésitez pas à demander conseil.